文/地产三哥
2016年9月14日，深深房A停牌；2020年11月9日，深深房复牌。
四年。
“四年，你知道这四年我是怎么过的吗？”
“停牌时，川普还没上台；复牌时，川普已快下台。”
“停牌时，我还迎风尿三尺；复牌时，已然顺风尿湿鞋。”
唯一没有什么变化的是上证指数，停牌时上证指数3002.85;复牌时，上证指数3312.15。
不过结局还不赖，借着市场走强，调皮的游资把深深房打到涨停板。
众生求果，佛家畏因。
我们不禁要问，深深房A与恒大地产的重组都发生了什么？
从2016年9月14日开始停牌的深深房A终于不用再发重组停牌进展公告了。同样的措辞，至少每五个交易日重复一次：
“由于重大资产重组涉及深圳市国有企业改革……”
这四年，难为深深房的董秘办。
一切事都有原因的。
深深房A公告重组之前的40天，记住这个时间点：2016年8月4日盘后，恒大和万科双双宣布，恒大已经持有万科总股本4.68%的股份。
恒大是宝能万科控制权之争形成僵局之后的第三方，恒大入股8个月之前，宝能和王石双方隔空喊话，互不相让，万科停牌。
事缓则圆。
王石深谙老祖宗留下的智慧。
我们这些外人，当时看不明就里，事后看清晰无比。
从8月4日开始到11月29日，恒大花了362.7亿元扫货万科，占万科股份的14.07%。
这期间，2016年10月3日，恒大地产宣布与深深房A进行重组。
2016年12月17日，恒大总裁夏海钧和万科郁亮同时亮相“亚太住房联盟”，他说：我们无意也不会成为万科的控股股东。
2017年1月12日，华润将其持有的15.31%转让给深铁，一切都很清楚了，深铁集团才是王石请来的救兵。恒大的任务是助攻。
2017年3月，恒大将其持有万科股份表决权转染给深铁；6月，转让所持万科股份予深铁，产生70.7亿元的亏损。
2017年3月底，在香港的业绩发布会上，被问及持有万科股票浮亏70亿元时，许家印笑盈盈的回答：“哪能说做不甘心的事情呢？做的都是愉快的事情。”
是的，很愉快。
恒大的70亿元亏损换了一张深深房A的门票、一串新的朋友圈：和深圳市国资委一起“建仓”，和王石等的万科管理层一起“扛枪”。2017年底，万科、恒大在同一天拍下了深圳湾两个邻居地块，建设各自的新总部。
一切都是交换。
成功的企业家都是交换的高手。
2016年末，恒大合并净资产1925亿元，其中永续债1129亿元。那几年恒大凭借永续债实现了全国跨越式的扩张。
这是一把双刃剑：既是跨越式发展的利器，也是吞噬利润的债务工具。
当时，恒大最大的问题不是规模与速度，而是负债率高，尤以永续债刺眼伤身。如果能够通过深深房A的重组，用A股市场的融资完成增权益、降负债无疑很具诱惑力的。
这就是70亿换A股的门票。
有A股门票并不意味着就能上，距离直接上市融资还需要证监会的批文。
这个批文不好拿。
从2015年开始，房地产企业在A股上市、重组甚至定增都是镜花水月，2014年从香港联交所退市的万达也想走这条路，回购后与投资者对赌两年内、2016年8月31日之前完成A股上市，最终也是落花有意、流水无情。
那时候的万达在房地产的行业地位是TOP2：万达与万科。
这个世界上没有捷径，如果有，也都是套路。
这个世界上没有捷径，如果有，也是一条迂回曲折的路。
无论如何，有了深深房A这张门票的预期，恒大引战投降负债的工作更加轻松了。
在2016年国庆假日期间，恒大地产宣布和深深房A重组公告之后：
2016年12月30日，第一轮引入战略投资金额300亿元。
2017年6月13日，第二轮引入战略投资金额400亿元。
2017年11月6日，第三轮引入战略投资金融600亿元。
三轮合计引入战略投资1300亿元，投后恒大地产估值4252亿元，恒大在恒大地产中股权摊薄至63.46%。
有了1300亿元的战略投资，恒大地产的永续债立马清零。
2017年末，恒大集团合并净资产2422亿元，永续债为零，战略投资为主的少数股东权益占比1274亿元。
路是一步一步走的，饭是一口一口吃的。
这一步，用A股的门票预期换来了1300亿元的战略投资，一年内把永续债的连根拔了。
做任何事情，要永远记住你的目标。
恒大地产的目标不是A股上市，A股上市的目的是增加净资产厚度、降低杠杆，这是具备土地储备和销售规模的恒大的最大短板。
而对恒大地产来说，2017年引入的1300亿元的战略投资已经超过了其与深深房A重组时的预期：预期引入300亿元的战略投资。
即便顺利重组成功A股上市，恒大地产能够获得融资总额超过1300亿元的可能性也不大。
增资产、降负债的目标已经达到。但并非一劳永逸，战略投资带来的两把悬在头顶的利剑：
新的战略投资协议有两个杠杠：
第一，2021年1月31日之前的回购要求。
第二，投资期间的业绩承诺。
对恒大来说，接下来的事情就是解决这两个问题。
对于业绩承诺，从来不是特别困难的问题：打折促销、全员销售、奖惩分明……，这一块是恒大的强项。虽然难，但可以达成。
业绩不是疑难处，回购才是大问题。
回购意味着再增加有息借贷，恒大的负债率、负债结构的空间显然不够用；更不用说2020年8月出台的监管新政，将新增有息借贷的空间掐死了。
如何才能不回购？
要么重组成功，要么和战略投资人谈判。
鲁迅说过：“中国人的性情是总喜欢调和，折中的。譬如你说，这屋子太暗，须在这里开一个窗，大家一定不允许的。但如果你主张拆掉屋顶，他们就会来调和，愿意开窗了。”
于是，车到山前必有路：
在那份莫须有的申请加快重组和债务明细的文件流出之后，一切都那么顺利成章了：
在1300亿元的战投，863亿元已经签订补充协议：不要求回购；357亿元已经谈妥待签协议，另有50亿元在商谈；剩余30亿元已经支付本金，即将回购。
你听到雷声的时候，闪电早已过去。
你看到结果的时候，一切早已注定。
这个时候，深深房A和恒大同时宣布终止重组，只是走走过场了。
所有的结果早已在发生之前注定。
助攻深铁争万科，才有深深房的重组；
有了深深房的重组，才有1300亿元的战略投资；
有了1300亿元战略投资，才有千亿永续债的切割；
有个永续债的切割，才有更稳定的资产结构和达标的业绩承诺；
有了资产规模和业绩，就有了下一步谈判的筹码。
有了筹码，什么事情都能谈了。
对于恒大，要表扬：
有套路也全力以赴。
有准备则事缓而圆。
恒大的战略投资者也应当高兴，这样的伙伴是顶级的；
而且，“是你自己选的嘛，偶像！”
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